Tržište nekretnina u Barceloni eksplodiralo je u neistražene teritorije 2025. godine: cijene preprodaje dostižu gotovo 4,900 €/m² širom grada, dok primorske četvrti sada dostižu 7,200 €/m², a prosječne stanarine su premašile 23 €/m² — sve to dok je prošle godine 94 milijuna turista, zajedno s kroničnom nedovršenom gradnjom, održavalo potražnju iznimno visokom. Investitori u potrazi za prinosom još uvijek ostvaruju 6-8 % u odabranim četvrtima, ali nadolazeće regulative o stranim kupcima i turističkim najmovima mogle bi promijeniti situaciju. Ispod analiziramo gdje novac teče, koje se četvrti najbrže razvijaju i što novi DeepAI izvještaj znači za svakoga tko gleda prema Katalonskoj prijestolnici. deepai.reportreuters.comidealista.comidealista.com
Brza poveznica na cjelovitu DeepAI studiju: Barcelona’s 2025 Real Estate Boom
Zašto Barcelona doživljava procvat
Savršeni koktel rekordnog turizma, rasta populacije kroz imigraciju i europskog pothvata kvalitete stvorio je ogroman pritisak na potražnju dok nova gradnja kasni za potrebama. Španija je 2024. godine izdala jedva 112 tisuća stambenih početaka, što je daleko od ~250 tisuća koliko analitičari kažu da je potrebno, što je inventar učinilo bolno krutim. globalpropertyguide.com
U međuvremenu, strano kapital i dalje pristiže: luksuzni brokeri javljaju da međunarodni kupci već čine 17 % poslova u segmentu nekretnina u Kataloniji. idealista.com
Cijene i najamnine koje obaraju rekorde
- Cijena preprodaje u gradu: ~4,900 €/m² (svibanj 2025) — više nego dvostruko od nacionalnog prosjeka Španije. deepai.reportidealista.comspain-costas.com
- Primorske četvrti: Sarrià-Sant Gervasi, Pedralbes, Eixample & Gràcia sada imaju prosječne cijene od 7,200 €/m². idealista.com
- Najam: Prosječna cijena od 23,6 €/m² (siječanj 2025), +13,5 % u odnosu na prošlu godinu — najviša u Španiji. idealista.com
- Bruto prinosi: I dalje atraktivni oko 7 % ± u srednje cijenjenim i rastućim područjima, prema Global Property Guide. globalpropertyguide.com
Četvrti u brzom razvoju
| Četvrt | Prosječna cijena 2025. €/m² | Promjena % u odnosu na prethodnu godinu | Zašto je popularna |
|---|---|---|---|
| Sants-Montjuïc | €4,281 | +17.4 % | Regeneracija oko Plaça d’Espanya & noćni život u Poble-sec |
| Sant Martí ([email protected]) | €4,665 | +15 % | Tehnološka radna mjesta + život uz more |
| Horta-Guinardó | €3,619 | +12.6 % | Veći stanovi, zelene površine, produženja metroa |
| Eixample | €6,085 | +12.3 % | Vječne Modernista zgrade, mreža za šetnju |
Savjet: Investitori u potrazi za prinosima višim od 8 % fokusiraju se na kompaktne jedinice u Sant Martí i Nou Barris, ili pretvorbe loftova u Poblenou. globalpropertyguide.com
Što pokreće ludilo?
- Turistički tsunami – Španija je dočekala rekordnih 94 milijuna posjetitelja u 2024. godini, a službenici očekuju još više u 2025. godini; Barcelona zauzima veliki dio, podržavajući i nekretnine za iznajmljivanje i ugostiteljske objekte. reuters.com
- Olakšanje kamata – Četiri smanjenja ECB-a u 2024. i još više očekivanih ove godine smanjila su troškove hipoteka upravo u trenutku kada se apetiti investitora vraćaju. idealista.com
- Lokalna nedostatnost – Građevinske dozvole ostaju ispod 45 % razina iz sredine 2000-ih, dok se kućanstva jednog člana brzo povećavaju. globalpropertyguide.comidealista.com
Političke neizvjesnosti
- Zabrana najma turističkih nekretnina – Barcelona će ukinuti svih 10,100 licenci za kratkoročni najam do 2028. godine, s ciljem oslobađanja domova za lokalno stanovništvo — potez koji je žestoko osporen od strane iznajmljivača i lobista Airbnb-a. reuters.comreuters.com
- Porez na strane kupce i nameti na prazne nekretnine su na stolu u Madridu — ako se usvoje, mogli bi srezati potražnju na samom vrhu. deepai.report
Prognoza za 2026-2030
Analitičari kojima su se obratili Idealista i Bankinter očekuju daljnji rast cijena nekretnina u Kataloniji od 4-5 % u 2025. godini, a potom umjereno kretanje prema 3 % godišnje kako se opskrba polako poboljšava; međutim, najamnine bi mogle nastaviti premašivati inflaciju sve dok novi objekti ne stignu. idealista.com
Optimistična prognoza
- Održavanje zapošljavanja u tehnološkom sektoru u [email protected]
- Nastavak smanjenja kamata privlači latentne kupce natrag
- EU vize održavaju robusne imigracijske tokove
Pesimistična prognoza
- Agrivna regulacija odbija strani kapital
- Brži nego očekivani porast građevinske aktivnosti smanjuje oskudicu
- Globalna recesija pogađa putovanja i preseljenja
Akcijski zaključci
- Kupci: Osigurajte fiksnu kamatu sada; usredotočite se na srednje rangirane četvrti gdje se susreće momentum cijena i prinosi (Sant Martí, Sants-Montjuïc).
- Prodavači: Profesionalno priredite oglase — kvalitetne fotografije i 3-D virtualne ture privlače više ponuda u nekoliko dana. deepai.report
- Investitori koji traže najam: Diversificirajte u perifernim četvrtima (Nou Barris, Horta-Guinardó) gdje bruto prinosi još uvijek dostižu 8-9 %. globalpropertyguide.com
- Pazite na kalendar: Ako zabrana turističkih najmova preživi pravne izazove, očekujte kratkoročni pad potražnje investitora u starom gradu, kompenziran rastućim dugoročnim najamninama. reuters.com
Zaključak: Nekretninski procvat Barcelone 2025. godine pravi je primjer nerazmjere potražnje i ponude u ekstremnim uvjetima. Cijene i dalje postavljaju rekorde, ali najsmjeliji dobitci sada se mogu nalaziti u rastućim četvrtima i najmovima prije nego što nove regulative — ili novi kranovi — konačno ohlade katalonsku situaciju.
